- Regra atual: em prédio com convenção residencial, o STJ decidiu em 7 de maio de 2026 que a temporada por plataforma só vale com autorização de 2/3 dos condôminos.
- Convenção: não precisa proibir o Airbnb com todas as letras. A palavra residencial já basta, segundo a Segunda Seção.
- Tema 1.443: o STJ vai fixar uma tese obrigatória para todo o país, e os processos sobre o assunto estão suspensos até lá.
- Síndico: sozinho, ele não decide. Liberar ou vetar passa pela assembleia, com o quórum do artigo 1.351 do Código Civil.
Pode. Se a convenção do seu prédio diz que as unidades são residenciais, o Superior Tribunal de Justiça entende que alugar por diária no Airbnb ou no Booking.com depende de autorização da assembleia, aprovada por dois terços dos condôminos. A convenção não precisa citar plataforma nenhuma.
Isso inverteu a conversa nos prédios. Antes, quem queria barrar a temporada é que corria atrás dos votos. Agora, em boa parte dos casos, quem precisa juntar dois terços é o dono que quer continuar recebendo hóspedes, inclusive os que já reservaram o réveillon.
O que o STJ decidiu em maio, em português claro
O caso foi julgado pela Segunda Seção, que reúne as duas turmas de direito privado do tribunal, no Recurso Especial 2.121.055. Uma proprietária queria usar o apartamento para estadias curtas sem passar pela assembleia, e o condomínio dizia que isso tirava o caráter residencial do prédio. O Airbnb participou do processo como interessado. Venceu, por maioria, o voto da ministra Nancy Andrighi.
O raciocínio tem duas peças do Código Civil. O artigo 1.336 obriga o condômino a dar à unidade a mesma destinação do prédio. O artigo 1.351 exige dois terços dos votos para mudar essa destinação. Para a maioria dos ministros, a exploração econômica ou profissional do apartamento por estadias curtas muda a destinação, então precisa dos dois terços.
Um detalhe pouco lembrado: o tribunal disse que o meio da oferta não importa. Anunciar no Airbnb, numa imobiliária ou num papel na portaria dá na mesma. O que pesa é o uso, com rotatividade de gente que não mora ali. Por isso trocar de site não resolve.
Como ler a sua convenção em 10 minutos
A resposta para o seu prédio está num documento que pouca gente abriu desde a compra. Peça a convenção registrada à administradora (o regimento interno é outro papel, com regras do dia a dia) e procure a cláusula de destinação das unidades. Depois, confira em qual destas linhas o seu caso cai.
| O que a convenção diz | Temporada por plataforma | O que fazer |
|---|---|---|
| Autoriza a temporada ou o uso misto | Liberada | Seguir o regimento e as regras de portaria |
| Só diz residencial | Depende de assembleia | Juntar 2/3 dos votos para autorizar |
| Proíbe com todas as letras | Vetada | Só outra votação de 2/3 muda |
| Não fala em destinação | Zona cinzenta | Ouvir um advogado antes de abrir datas longe |
A segunda linha é a mais comum e a que mais assusta. Na nossa leitura, se o condomínio for à Justiça, a regra do STJ fica do lado dele. Por isso o caminho mais seguro é você levar o assunto à assembleia antes que um vizinho leve.
O que ainda está em aberto no Tema 1.443
Em maio, a mesma Segunda Seção escolheu dois recursos, um de Santa Catarina e um de São Paulo (REsp 2.272.537 e 2.272.536, relator ministro Raul Araújo), para julgar o tema como repetitivo. A pergunta é a mesma: a cláusula residencial basta para impedir a locação curta por plataforma, mesmo sem proibição expressa?
A diferença é o peso. A tese de um repetitivo precisa ser seguida por juízes e tribunais de todo o país, como manda o artigo 927 do Código de Processo Civil. Até o julgamento, os processos sobre o assunto estão parados, por ordem do STJ. Até a última conferência deste texto, o julgamento não tinha data marcada.
O histórico ajuda a prever o resultado. Depois da Quarta Turma em abril de 2021, num caso do Rio Grande do Sul, a Segunda Seção confirmou a mesma linha em 2026. Não dá para descartar mudança, mas a gente não planejaria a temporada contando com ela.
O que fazer se o seu prédio for votar
O risco mais caro aqui é o que já está vendido. Se a assembleia vetar e você tiver reservas para janeiro e fevereiro, quem cancela é você, e cancelamento do anfitrião custa taxa no Airbnb e pode tirar o selo de Superhost. O problema piora quando o anúncio está em dois sites ligados pelo link de calendário (iCal), que atualiza com atraso: você fecha as datas num lado e, horas depois, ainda entra reserva pelo outro.
Se o seu medo é exatamente esse, uma data fechada num site que continua aberta no outro, entre na lista de espera da anftri. Ela fecha a data nos outros canais quando entra uma reserva. Enquanto isso, o roteiro abaixo resolve à mão.
- Peça à administradora a convenção registrada e a pauta da próxima assembleia.
- Leve uma proposta de liberação com regras: cadastro de hóspede na portaria, limite de pessoas e responsabilidade do dono por multas.
- Conte quantos votos você tem: são 2/3 dos condôminos, não só de quem aparece na reunião.
- Enquanto não houver decisão, evite abrir datas muito à frente nos dois sites.
- Se o prédio vetar, feche as datas futuras no Airbnb e no Booking.com no mesmo dia e confira se nada ficou aberto.
A proposta com regras costuma ter mais chance do que a defesa genérica do direito de propriedade. Vizinho vota contra barulho, desconhecido no elevador e porta sem controle. Um modelo de regras da casa e o cadastro do hóspede antes da chegada respondem a essas três queixas.
Para hoje: abra a convenção do seu prédio, ache a palavra destinação e anote o que está escrito ali. Com isso em mãos, a conversa com o síndico, com o advogado ou com os vizinhos começa do ponto certo.
Perguntas frequentes
É possível proibir Airbnb no condomínio?
Sim. Se a convenção prevê destinação residencial, o STJ entende que a temporada por plataforma depende de autorização de dois terços dos condôminos. Se a convenção já proíbe de forma expressa, só uma nova votação com o mesmo quórum muda isso.
O síndico pode proibir o Airbnb sozinho?
Não. A regra que vale é a da convenção, e mudar a destinação ou a própria convenção exige dois terços dos votos em assembleia, pelo artigo 1.351 do Código Civil. O síndico pode cobrar o cumprimento do que já está escrito.
O que um condomínio não pode proibir?
A discussão do STJ é sobre o uso com cara de hospedagem, com rotatividade de pessoas. O aluguel residencial comum, de quem vai morar no apartamento, não entra nessa regra. Para casos no meio do caminho, como contratos de 30 a 90 dias, vale conversar com um advogado.
STJ, notícia "Condomínio deve aprovar uso de imóvel para estadia de curta duração" (7 mai 2026, REsp 2.121.055, Segunda Seção, voto vencedor da ministra Nancy Andrighi); STJ, página do Tema Repetitivo 1.443 (afetado em sessão de 20 a 26 mai 2026, REsp 2.272.537/SC e 2.272.536/SP, relator ministro Raul Araújo, suspensão dos processos pendentes) e notícia sobre a afetação; STJ, notícia de 20 abr 2021 sobre a decisão da Quarta Turma (REsp 1.819.075). Código Civil, artigos 1.336, 1.337 e 1.351 (redação da Lei 14.405/2022); Código de Processo Civil, artigo 927. Conferido em 26 de outubro de 2026. Este texto explica a regra geral e não substitui a orientação de um advogado para o seu prédio.
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