- Piso. Some o custo de uma estadia média, divida pelas noites e desconte a taxa do site: abaixo disso, a reserva custa dinheiro.
- Semana. Diária base de domingo a quinta e preço próprio para sexta e sábado, que o Airbnb deixa definir em Preços.
- Datas especiais. Feriado e evento ganham preço por noite antes de alguém reservar, porque o preço personalizado passa por cima dos outros.
- Revisão. Uma vez por semana, olhe as próximas semanas: data vazia perto da chegada desce até o piso, data que vende cedo demais sobe na próxima.
Preço dinâmico é a diária que muda conforme a procura, e dá para fazer à mão com quatro regras no calendário do Airbnb. O que custa caro é o contrário: a mesma diária o ano inteiro faz o Réveillon esgotar em setembro pelo preço de uma terça de março, e a terça de março ficar vazia pelo preço do Réveillon.
Ferramenta paga ajuda quem tem muitos imóveis. Para quem tem um ou dois, o método abaixo resolve o grosso, e o próprio Airbnb oferece o Preço Inteligente para quem prefere deixar no automático dentro de uma faixa. Só que nenhum dos dois caminhos funciona sem a primeira conta.
Primeiro, descubra o seu piso
Piso é a menor diária que ainda paga o que cada estadia gasta: limpeza, lavanderia, luz, água, gás e o que você repõe. Condomínio e IPTU ficam de fora, porque você paga com ou sem hóspede. Usamos como exemplo um apartamento com estadia média de três noites.
Falta a taxa. Segundo a Central de Ajuda do Airbnb, quem anuncia no Brasil na taxa única paga 16%, descontados do repasse. Uma diária de R$ 100 vira R$ 84 na conta, exatamente o custo do exemplo. Então R$ 100 é o piso: abaixo disso, você paga para receber o hóspede.
Com o piso anotado, as próximas regras ficam fáceis, e boa parte das quedas de preço em semana parada aparece como o que é: um buraco que talvez nem seja de preço. Às vezes é uma configuração do calendário escondendo a data. E quem baixa a diária no Airbnb e esquece o Booking.com no feriado ainda corre o risco de vender a mesma noite duas vezes; se é esse o seu medo, entre na lista de espera da anftri, que fecha a data nos outros canais quando entra uma reserva.
As 4 regras, na ordem de montar
Tudo fica em Calendário, no anúncio, na área de Preços. Se o Preço Inteligente estiver ligado, desligue antes: o Airbnb pede isso para usar o preço de fim de semana.
- 01
Nenhuma noite abaixo do piso· 10 min
Escreva o piso num lugar que você vê sempre. É o limite de toda regra que vem depois, inclusive dos descontos.
- Refaça a conta quando a limpeza ou as contas de luz e água mudarem
- 02
Base para a semana, outro preço para sexta e sábado· 3 min
O preço básico vale para todas as noites que você não mexeu. Em Preços, a opção Preço personalizado de fim de semana muda só sexta e sábado. Para saber quanto, olhe os anúncios parecidos do seu bairro nas mesmas datas.
- Use as Dicas de preço do calendário como segunda opinião, não como ordem
- 03
Datas de procura alta com preço próprio· 15 min
Feriados, Réveillon, Carnaval e eventos da sua cidade ganham preço por noite, selecionando as datas no calendário. Segundo o Airbnb, o preço personalizado passa por cima do preço básico, do de fim de semana e do Preço Inteligente.
- Defina essas datas antes de abrir o calendário para o ano seguinte
- Mudança de preço só vale para reservas futuras, não para as já confirmadas
- 04
Revisão semanal pela antecedência· 15 min
Toda semana, olhe as próximas seis. Data vazia a menos de 14 dias da chegada desce em degraus, sem passar do piso. Data que vendeu logo depois de abrir era barata: suba as próximas parecidas.
- Anote o que mudou e repita no Booking.com no mesmo dia
- Compare com a taxa de ocupação do mês, não com uma semana só
Os 14 dias e as seis semanas são sugestão nossa, um ponto de partida. Destino de praia com reserva de última hora pede janela menor; cidade com evento grande marcado pede janela maior.
Os 15 minutos de toda semana
A regra 4 é a que faz o preço ser dinâmico de verdade. Na nossa leitura, ela vale mais que qualquer ferramenta para quem tem até dois imóveis, porque obriga a olhar o calendário com a cabeça de quem reserva.
Escolha um dia fixo, de preferência segunda de manhã, depois que as reservas do fim de semana entraram. Olhe duas coisas: o que está vazio perto da chegada e o que vendeu rápido demais. Em dois meses, você vai saber de cor quais semanas do seu imóvel vendem sozinhas.
Onde o desconto passa por cima do piso
Desconto é outro jeito de mexer no preço, e é o que mais escapa. O Airbnb tem desconto para estadia longa, reserva antecipada e última hora, mais promoções.
Hoje, separe 30 minutos: faça a conta do piso, defina o preço de sexta e sábado e marque o preço do Réveillon e do Carnaval. Na segunda que vem, faça a primeira revisão de 15 minutos e anote o que mudou.
Perguntas frequentes
Dá para fazer preço dinâmico no Airbnb sem ferramenta paga?
Dá. Com um piso calculado, preço próprio para sexta e sábado, preço por noite nas datas de procura alta e uma revisão semanal das próximas semanas, tudo no calendário do Airbnb. Outra opção gratuita é o Preço Inteligente, que ajusta a diária dentro de uma faixa definida por você.
Como calcular o preço mínimo da diária?
Some o custo de uma estadia média (limpeza, lavanderia, contas e reposição), divida pelo número de noites e desconte a taxa do site. No Brasil, na taxa única do Airbnb, saem 16% do repasse.
Preciso desligar o Preço Inteligente para usar preço de fim de semana?
Sim. Segundo a Central de Ajuda do Airbnb, o preço personalizado de fim de semana só pode ser definido com o Preço Inteligente desligado.
O preço personalizado de uma noite substitui os outros?
Substitui. O Airbnb aplica o preço personalizado no lugar do preço básico, do Preço Inteligente, do preço de fim de semana e do preço para reservas longas naquela noite. A mudança só vale para reservas futuras.
A taxa de 16% para anúncios no Brasil na taxa única vem do artigo 1857 da Central de Ajuda do Airbnb; o preço de fim de semana, o preço personalizado por noite, as Dicas de preço, o Preço Inteligente e as regras de desconto vêm dos artigos 512, 474, 1168 e 3421. Todos conferidos em 25 de outubro de 2026. A conta usa um exemplo declarado (R$ 252 de custo por estadia de três noites) e não inclui condomínio, IPTU nem impostos. Os 14 dias e as seis semanas da revisão são sugestão da anftri, não regra do Airbnb.
Como apuramos: De onde vêm nossas informações · Glossário
A equipe da anftri escreve sobre calendário, canais de venda e a rotina de quem vive de aluguel por temporada. Todo número tem origem declarada no fim do texto.
Mais textos da equipe →
