- Fórmula. Noites reservadas divididas pelas noites disponíveis, vezes 100.
- Disponível. Noite que você bloqueou para uso próprio ou reforma sai da conta; noite vazia continua nela.
- Leitura. Ocupação sozinha engana: olhe sempre junto com a diária média e compare com o mesmo mês do ano anterior.
Outubro fechou com 18 noites reservadas. Parece bom ou ruim? Depende de quantas noites estavam de fato à venda, e é aí que a maioria das contas escorrega.
O Airbnb e o Booking.com mostram números de desempenho, mas cada um enxerga só as próprias reservas. Quem anuncia nos dois, e ainda fecha reserva pelo WhatsApp, precisa juntar tudo numa conta só. Ela é curta.
A conta em uma linha
Taxa de ocupação é a parte das noites disponíveis que você vendeu. Divida as noites reservadas pelas disponíveis e multiplique por 100. No exemplo abaixo, outubro tem 31 noites, e 4 delas ficaram bloqueadas porque a família usou o apartamento num feriado.
Se você dividisse por 31, a ocupação cairia para 58%. Parece um mês fraco, mas a diferença está só no denominador. As noites que você mesma tirou de venda não contam como noites que o mercado recusou.
Passo a passo com o calendário aberto
Separe dez minutos, abra os calendários dos dois sites e a anotação das reservas diretas. Um mês já encerrado é o melhor ponto de partida, porque nada nele muda mais.
- Escolha um mês fechado e anote quantas noites ele tem.
- Tire as noites bloqueadas para uso próprio, reforma ou manutenção.
- Conte as noites reservadas no Airbnb, no Booking.com e por fora, sem contar o dia de saída.
- Divida as reservadas pelas disponíveis e multiplique por 100.
- Anote ao lado a diária média do mesmo mês: o que entrou dividido pelas noites vendidas.
O último item é o que quase todo mundo pula. E é ele que diz se a ocupação está boa ou só cheia.
Quando 80% rende menos que 60%
Ocupação alta com diária baixa pode render menos que um mês mais vazio com diária melhor. Veja dois apartamentos de exemplo, os dois com 30 noites à venda.
| Apartamento A | Apartamento B | |
|---|---|---|
| Noites vendidas | 24 de 30 | |
| Ocupação | 80% | |
| Diária média | R$ 200 | |
| Receita do mês | R$ 4.800 | |
| Receita por noite à venda | R$ 160 |
O B vendeu seis noites a menos e recebeu R$ 600 a mais, com seis faxinas a menos. Por isso a gente prefere acompanhar a última linha da tabela: a receita do mês dividida pelas noites que estavam à venda. Ela junta ocupação e diária num número só.
Com o que comparar o seu número
Não existe uma taxa de ocupação boa para todo mundo. A AirDNA, empresa de dados de aluguel por temporada, dá o exemplo de uma casa de praia com 90% no verão e 40% no inverno, e diz que isso pode ser normal para aquele mercado.
A outra comparação útil é com anúncios parecidos na mesma região: mesmo número de quartos, mesma faixa de preço. Se eles têm o fim de semana fechado e o seu está aberto, vale olhar fotos, preço e regras antes de concluir que a procura caiu.
Dúvidas que aparecem na hora da conta
Três perguntas voltam sempre que alguém faz essa conta pela primeira vez.
Noite vazia por causa do mínimo de noites entra na conta?
Entra, como disponível e não vendida. Ela estava à venda, só ninguém conseguiu reservar. Se isso se repete, a regra de estadia mínima é que merece revisão.
Conto o dia do check-out?
Não. Conte noites dormidas: uma reserva de sexta a domingo ocupa duas noites, sexta e sábado.
Ocupação perto de 100% é sempre bom sinal?
Na nossa leitura, quase nunca é só bom. Mês inteiro vendido com folga costuma indicar que a diária tinha espaço para subir, principalmente em fim de semana e feriado.
Para começar hoje: faça a conta de setembro, anote a ocupação e a diária média lado a lado e repita no começo de cada mês. Em três meses você terá a sua própria régua, que vale mais que qualquer média de mercado.
Os números de outubro e dos apartamentos A e B são exemplos declarados, sem taxas dos sites nem custos de limpeza. A fórmula, a regra de tirar da conta as noites bloqueadas para uso próprio e o exemplo da casa de praia (90% no verão, 40% no inverno) vêm do glossário da AirDNA, What Is Occupancy Rate in Short-Term Rentals?, publicado em 3 de fevereiro de 2025.
A equipe da anftri escreve sobre calendário, canais de venda e a rotina de quem vive de aluguel por temporada. Todo número tem origem declarada no fim do texto.
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